Służebność przesyłu

Mój subiektywny blog o problemach właściciela działki ze słupem.

odszkodowanie za słup na działce, orzecznictwo Sądu Najwyższego, służebność przesyłu wycena, wycena wynagrodzenia za służebność przesyłu

Problem nowonabywcy. Kiedy odszkodowanie za utratę wartości działki nie jest częścią wynagrodzenia za służebność przesyłu.

problem-nowonabywcy-sluzebnosc-przesylu

Wyrocznia delficka. To tutaj Pytia wieszczyła a kapłani interpretowali tak jak im pasowało do koncepcji...

Dziś problem nowonabywcy, czyli: czy osoba która kupiła działkę z posadowionymi urządzeniami ma prawo do odszkodowania za obniżenie jej wartości w ramach wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Wspomniałam kiedyś, że orzeczenia Sądu Najwyższego są wdzięcznym obiektem przekłamań i manipulacji. Dlaczego tak się dzieje? Bo Sąd Najwyższy czasami przypomina wyrocznię delficką. Sędziowie kochają niedopowiedzenia i wieloznaczności a ich uchwały często nasuwają więcej pytań niż dają odpowiedzi. To przede wszystkim ta pytyjskość orzecznictwa SN stanowi wodę na młyn pełnomocników firm przesyłowych. Każdą wskazówkę dotyczącą zasad ustalania wynagrodzeń dla właścicieli gruntów dotkniętych przesyłem można przekręcić i odwrócić jej rzeczywisty sens. Pełnomocnicy firm przesyłowych robią to nagminnie, zgodnie z zasadą „wszystkie chwyty dozwolone byle tylko wywalczyć jak najniższe wynagrodzenie”.

Na przykładzie ważnego i często cytowanego w orzecznictwie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2013 r. (Sygn. akt IV CSK 440/12) pokażę, jak to wykręcanie kota ogonem wygląda w praktyce.

Problem wynagrodzenia za służebność przesyłu dla nowonabywcy w sprawie IV CSK 440/12.

Pewna spółka z województwa pomorskiego kupiła prawie hektarową działkę przeznaczoną pod działalność usługową. Na działce był już wtedy posadowiony gazociąg wysokoprężny generujący strefę kontrolowaną o szerokości 30 metrów, wyłączający z możliwości zabudowy ponad połowę działki. Po kilku latach spółka wybudowała na działce, a raczej na nadającej się do zabudowy części tej działki, salon samochodowy, biura oraz warsztat naprawczy. Reszta działki musiała pozostać niezabudowana. Spółka postanowiła to sobie powetować ustanawiając służebność przesyłu za wynagrodzeniem.

Spółka domagała się nie tylko wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości ale także odszkodowania za utratę wartości działki z gazociągiem.

Sąd rejonowy służebność ustanowił oraz zasądził na rzecz spółki kwotę blisko 300.000zł., obejmującą wynagrodzenie właściwe a przede wszystkim odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości. Sąd okręgowy to wynagrodzenie nieco obniżył, ale bez pozbawienia spółki części odszkodowawczej wynagrodzenia, czego domagał się przedsiębiorca przesyłowy. Sprawa trafiła ostatecznie do Sądu Najwyższego, który w przeciwieństwie do sądów pierwszej i drugiej instancji, trafnie uchwycił w czym tkwi sedno sporu i dlaczego przyznane spółce 300.00 zł. to zdecydowanie za dużo.

Dlaczego wynagrodzenie za służebność przesyłu jakie przyznał sąd rejonowy było za wysokie?

Dlatego, że pojawił się tytułowy problem nowonabywcy. Spółka kupiła działkę już obciążoną gazociągiem była więc jej „nowonabywcą”. Doświadczenie życiowe niewątpliwie mówi, że działki obciążone przesyłem uzyskują dużo niższe ceny rynkowe od działek wolnych od obciążenia. Dlatego nowonabywca płacąc niższą cenę za kupioną nieruchomość rekompensuje sobie jej niższą wartość. To cena zakupu pełni funkcję regulującą, nie odszkodowanie które w takich okolicznościach nie przysługuje.

Nie było szkody, więc nie należy się odszkodowanie…

I tak właśnie w tej sprawie orzekł ostatecznie Sąd Najwyższy. Wskazał, że spółka będąca właścicielką działki obciążonej gazociągiem nie odniosła żadnej szkody, gdyż kupiła grunt o wartości odpowiadającej cenie zakupu:

 „Nie uwzględnia ono tego, że wnioskodawczyni kupiła nieruchomości, w których była już wbudowana instalacja gazociągu, a zatem z obciążeniem, które było jednym z czynników wpływających na cenę.”

Sąd Najwyższy wydał więc słuszne i logiczne rozstrzygnięcie. Pamiętać jednak należy, że problem nowonabywcy bywa bardziej złożony i mogą się zdarzać sytuacje wymagające odmiennego potraktowania:

Przykład 1

Malinowski kupił działkę rolną na której był posadowiony gazociąg wysokoprężny. Zapłacił cenę taką samą jak za działkę bez obciążenia, gdyż obecność gazociągu nie miała wpływu na rolniczy sposób korzystania. Po kilku latach działka na mocy nowego MPZP została jednak przeznaczona pod zabudowę. Tym samym Malinowski doznał straty, gdyż jego działka z uwagi na brak możliwości zabudowy spowodowanej przez strefę kontrolowaną gazociągu znacznie traci na wartości. A przede wszystkim, strata ta nie została mu wcześniej zrekompensowana poprzez niższą cenę zakupu działki.

To jednak przypadek szczególny, wyjątek od reguły. Co do zasady zaś słuszne jest przyjęcie, że ten kto kupił teren obciążony przesyłem nie może oczekiwać odszkodowania za utratę jego wartości.

Problem nowonabywcy nie dotyczy darowizn.

Sąd Najwyższy w swojej argumentacji odnosił się wyłącznie do czynności prawnych odpłatnych czyli po prostu kupna działki. Kluczowe dla tej argumentacji było przecież to, że osoba kupująca teren obciążony, rekompensuje sobie jego obniżoną wartość odpowiednio obniżoną ceną… Użyta przez sąd argumentacja nie mogłaby mieć zastosowania do żadnej innej formy nabycia, np. darowizny czy spadku.

Dlaczego osoba która nabyła działkę poprzez darowiznę ma prawo do części odszkodowawczej wynagrodzenia za służebność, w odróżnieniu od osoby która taką samą działkę kupiła?

Postaram się wyjaśnić to na dwóch przykładach:

Przykład 2

Nowak kupił od Kowalskiego działkę budowlaną o powierzchni 1500 m.kw. Większa część działki (1000 m.kw.) jest objęta strefą kontrolowaną gazociągu, zabudowa jest możliwa tylko na obszarze 500 m.kw. Nowak zapłacił za działkę 55.000 zł – 50.000 zł za część budowlaną (100 zł/m.kw.) i 5000 za pozostałą część działki oszacowaną tak jak tereny zieleni nieurządzonej czyli 5 zł/m.kw. Następnie Nowak wystąpił do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem obejmującym także odszkodowanie za obniżenie wartości. Sąd przyznał Nowakowi takie wynagrodzenie. Nowak miał ponadto szczęście trafić na biegłego rzeczoznawcę, który prawidłowo wyliczył część odszkodowawczą wynagrodzenia (o tym, że nie zawsze ma się takie szczęście pisałam tutaj.)W rezultacie Nowak otrzymał za obciążenie swojej działki służebnością przesyłu wynagrodzenie łączne w wysokości 110.000 zł.(w tym 95.000 w części odszkodowawczej i 15.000 wynagrodzenia właściwego. Za działkę wcześniej zapłacił zaś tylko 55.000 zł…

Bezsprzecznie doszło tu więc do nieuprawnionego wzbogacenia Nowaka, który nie tylko działkę praktycznie „dostał za darmo”, ale jeszcze jest bogatszy o 55.000 zł. !! Intencją postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2013 r. było stworzenie zasady mającej uniemożliwiać takie sytuacje. Nowak powinien zachować prawo do wynagrodzenia za służebność przesyłu, ale bez części odszkodowawczej tego wynagrodzenia. Powinien więc otrzymać 15.000 zł. zamiast przyznanych 110.000 zł.

Zaniepokojonym krzywdą jaka dzieje się przedsiębiorcom przesyłowym śpieszę donieść, że przykład Nowaka jest czysto hipotetyczny i w przyrodzie nie występuje. Sądy co prawda mylą się chętnie i często przy ustalaniu wynagrodzeń za służebność, ale jakoś tak zawsze się składa, że te błędy skutkują wynagrodzeniem zaniżonym, nie zawyżonym jak u Nowaka. Wynagrodzenia zawyżone są jak yeti czy potwór z Loch Ness – podobno ktoś je kiedyś widział, ale dowodów brak…

Przykład 3

Kowalski otrzymał działkę budowlaną o powierzchni 1500 m.kw. w darowiźnie od swoich rodziców. Większa część działki (1000 m.kw.) jest objęta strefą kontrolowaną gazociągu, zabudowa jest możliwa tylko na obszarze 500 m.kw. Kowalski wystąpił do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem obejmującym także odszkodowanie za obniżenie wartości. Sąd służebność przesyłu ustanowił i przyznał Kowalskiemu pełne wynagrodzenie zawierające składnik odszkodowawczy w wysokości 95.000 zł i wynagrodzenie właściwe 15.000 zł.

Sąd prawidłowo przyznał Kowalskiemu wynagrodzenie wraz z odszkodowaniem. Nie nastąpiło nieuprawnione wzbogacenie, nie ma ryzyka, że Kowalski tak jak Nowak z pierwszego przykładu uzyska podwójną korzyść. Kowalski nabył nieruchomość o wartości niższej, nie otrzymując z tego tytułu żadnej rekompensaty. Dlatego w odróżnieniu od Nowaka, przysługuje mu odszkodowanie za obniżenie wartości działki wchodzące w skład wynagrodzenia za służebność przesyłu:

Tymczasem wnioskodawca z niniejszej sprawy, jak sam apelujący wskazywał, nabył nieruchomość, na której są posadowione urządzenia przesyłowe nieodpłatnie – w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Uzyskał zatem nieruchomość o wartości niższej, nie otrzymując z tego tytułu żadnej rekompensaty. Brak też informacji, by rekompensatę z tego tytułu uzyskali jego poprzednicy prawni. W niniejszej sprawie w istocie nie zaistniały żadne tego rodzaju okoliczności, które przemawiałyby przeciwko uwzględnieniu kryterium obniżenia wartości nieruchomości przy ustalaniu odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.” (XV Ca 143/15 – postanowienie Sąd Okręgowy w Poznaniu z 2015-10-23)

Choć problem nowonabywcy go nie dotyczy, to jednak Kowalski nie może być pewny, że sąd przyzna należne mu odszkodowanie.

Niestety… Młyny sądownictwa mielą nie tylko powoli, ale mają też problemy z oddzieleniem ziarna od plew. Dużo zależy od tego, gdzie Kowalski mieszka. Jeżeli w apelacji poznańskiej, to ma szczęście i zapewne otrzyma pełne wynagrodzenie za służebność, składające się z wynagrodzenia właściwego i części odszkodowawczej (patrz cytowane wyżej orzeczenie SO w Poznaniu). W innych apelacjach bywa z tym różnie.

Dlaczego tak się dzieje…?

Dlatego, że dla pełnomocników przedsiębiorców przesyłowych i pewnej grupy sędziów celem postępowania o ustanowienie służebności nie jest bynajmniej sprawiedliwe uregulowanie zasad korzystania z cudzej własności, z poszanowaniem interesów obu stron. Ich celem jest przede wszystkim przyznanie przedsiębiorcy pełni praw jakie są mu potrzebne do zarabiania pieniędzy na cudzej ziemi, za możliwie jak najniższym wynagrodzeniem dla właściciela tej ziemi. W tym celu sięgają – przy akceptacji części sędziów – po wszelkie możliwe środki, także te wątpliwe etycznie .

Pełnomocnicy firm przesyłowych zastąpili słówko „kupić” występujące w postanowieniu w sprawie V CSK 440/12, słówkiem „nabyć”.

Część sędziów tej manipulacji nie zauważyła albo co gorsza, zauważyła ale zaakceptowała w imię wyższego celu jakim jest dla nich obrona interesów firm przesyłowych przed „pazernymi” właścicielami gruntów.

W języku potocznym „nabyć” i „kupić” to właściwie to samo. W języku prawa „nabywanie” jest jednak terminem szerszym, bo obejmującym nie tylko kupno lecz także darowiznę. Prawnicy przedsiębiorców dokonali więc niedopuszczalnego rozszerzenia wykładni orzeczenia Sądu Najwyższego, świadomie i z premedytacją, za przyzwoleniem części sędziów, zafałszowali jego sens. Stworzyli w ten sposób zupełnie nową, pasującą do ich potrzeb zasadę ustalania wysokości wynagrodzenia za służebność. W tej nowej zasadzie to już nie kupienie obciążonej nieruchomości odbiera prawo do odszkodowania lecz także nabycie jej przez darowiznę.

Jedno drobne przeinaczenie, takie malutkie kłamstewko a ileż korzyści dla przesyłowych potentatów…

Wielu sędziów ochoczo podchwyciło taką kreatywną interpretację postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2013 r. Setki, może tysiące osób są rocznie krzywdzone przez sądy, bo pozbawia się je prawa do odszkodowania na podstawie pretekstu jakim jest nabycie gruntu na drodze darowizny. A przecież jedno zdanie Sądu Najwyższego doprecyzowujące kwestię poruszoną w postanowieniu z dnia 27 lutego 2013 r. mogłaby to zmienić:

Wystarczyłoby, by Sąd Najwyższy przy jakiejś okazji napisał, że:

Nabycie własności nieruchomości w drodze czynności nieodpłatnej nie pozbawia nowonabywcy prawa do odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wchodzącego w skład wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Ciekawe czy doczekam się takiego orzeczenia…

Jak oceniasz ten tekst?

Aby ocenić wybierz ilość gwiazdek!

Leave a Reply

Theme by Anders Norén