Służebność przesyłu

Mój subiektywny blog o problemach właściciela działki ze słupem.

służebność przesyłu wycena, wycena wynagrodzenia za służebność przesyłu

Prawda, święta prawda i g… prawda czyli jak sądy ustalają odpowiednie wynagrodzenie za służebność przesyłu.

odpowiednie-wynagrodzenie-za-sluzebnosc

Dziś kamyk do ogródka tych rzeczoznawców majątkowych, którzy taśmowo wyliczają odpowiednie wynagrodzenie za służebność przesyłu. A także sędziów którzy bezrefleksyjnie takie wyliczenia przyjmują.

Daleka jestem od generalizowania i obwiniania wszystkich rzeczoznawców majątkowych za błędy ich kolegów. Miałam do czynienia z 30, może nawet 40 wycenami wartości prawa służebności przesyłu. 6 z nich pochodziło z moich własnych spraw, pozostałe ze spraw moich znajomych, w tym osób poznanych on line które się ze mną konsultowały. Połowa z tych wycen była wykonana prawidłowo lub z małą ilością błędów niewpływających zasadniczo na kwotę wynagrodzenia. Za to druga połowa… O tej drugiej połowie będzie dzisiejszy wpis.

Mark Twain powiedział kiedyś, że są trzy rodzaje kłamstw: kłamstwa, bezczelne kłamstwa i statystyki. Ks. Józef Tischner ujął to bardziej dosadnie stwierdzając, że jest prawda, święta prawda i g*** prawda.

Obydwa te powiedzenia świetnie pokazują czym jest parametryczne wyliczanie wynagrodzenia za służebność przesyłu w wykonaniu części biegłych rzeczoznawców majątkowych.

Statystyka mówiąca, że średnie wynagrodzenie w Polsce wynosi ok. 5.000 zł irytuje zarabiających 2.500 a śmieszy zarabiających 25.000… Rzeczoznawcy szacujący odpowiednie wynagrodzenie za służebność też posługują się takimi uśrednieniami. Niestety, ofiarom ich wyliczeń rzadko bywa do śmiechu. A ofiarami zazwyczaj są właściciele działek zajętych pod przesył, prawie nigdy nie są to przedsiębiorcy… Wpisuje się to w prawidłowość mówiącą, że w sądzie jak coś daje się nagiąć i zmanipulować, to tylko na niekorzyść właścicieli działek, nigdy odwrotnie. Spróbuję Ci pokazać na konkretnych przykładach jak uśrednia się odpowiednie wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Wyobraź sobie, że mamy trzy działki budowlane każda o powierzchni 1000 m.kw.

odpowiednie_wynagrodzenie_za_sluzebnosc

Właścicielem działki A jest Malinowski. Działka jest wolna od obciążeń, Malinowski może ją w dowolny sposób zagospodarować np. wybudować dom (niebieski prostokąt) dla swojej rodziny. Malinowski ma szczęście…

Działka B należy do Nowaka. Wzdłuż jej wschodniej granicy przebiega linia przesyłowa (czarna linia) której strefa ochronna (szary pas) nie może zostać zabudowana. Nowak ma trochę pecha, bo istnienie linii ogranicza jego możliwości inwestycyjne. Być może będzie musiał wybrać dom o węższej bryle, zrezygnować z garażu lub postawić go w innym, mniej dla Nowaka dogodnym miejscu. Obecność linii obniża też walory estetyczne działki. Nowak trochę narzeka i pomstuje na operatora sieci, ale w sumie jego sytuacja nie jest zła.

I ostatnia działka C należąca do Kowalskiego. Kowalski to prawdziwy pechowiec. Przedsiębiorstwo przesyłowe uszczęśliwiło go swoją obecnością do tego stopnia, że Kowalski nigdy żadnego domu na swojej własnej działce nie wybuduje. Jego działka to teraz bezużyteczny ugór, bo ukosem biegnąca linia uniemożliwia zmieszczenie na niej jakiegokolwiek budynku mieszkalnego.

Jak rzeczoznawca majątkowy wylicza odpowiednie wynagrodzenie za służebność przesyłu?

Należałoby zacząć od tego, że wynagrodzenie co do zasady składa się z dwóch, oddzielnie wyliczanych elementów:

  • wynagrodzenia za współkorzystanie w pasie służebności przesyłu czyli tzw. wynagrodzenia właściwego
  • wynagrodzenia (odszkodowania) za utratę wartości nieruchomości zajętej pod przesył

Zacznę od tego pierwszego czyli wynagrodzenia za współkorzystanie. Rzeczoznawcy zazwyczaj korzystają z wzoru wyglądającego mniej więcej tak:

Wdk = W x P x Du x K/r

gdzie:

  • Wdk  – wartość wynagrodzenia za korzystanie z pasa służebności przesyłu
  • W – wartość metra kwadratowego zajętej nieruchomości
  • P – powierzchnia pasa służebności przesyłu
  • K – współczynnik współkorzystania z pasa służebności przesyłu
  • Du – współczynnik wyrażający relację potencjalnego dochodu z czynszu dzierżawnego nieruchomości nieobciążonej w stosunku do jej wartości rynkowej
  • r – stopa kapitalizacji brutto

Jak widać, do wyliczeń potrzebne są dwa rodzaje zmiennych i trzy współczynniki. Wartość metra kwadratowego obciążanej nieruchomości (W) szacuje rzeczoznawca za pomocą znanych i dobrze opisanych w literaturze fachowej metod analizy porównawczej. Ja zazwyczaj nie miałam większych zastrzeżeń do tej części wycen z którymi miałam do czynienia. Powierzchnia pasa służebności to obszerny temat, pisałam już o nim na moim blogu. Mając na uwadze najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym zwłaszcza uchwałę z 11 grudnia 2015 roku, trzeba się pogodzić z tym, że pas służebności przesyłu jest pasem wąskim, równym pasowi eksploatacyjnemu i odpowiadającym wyłącznie potrzebom przedsiębiorcy przesyłowego.

Tu mała lecz istotna dygresja:

Rzeczoznawca majątkowy nie powinien być zmuszony do samodzielnego decydowania o szerokości pasa służebności przesyłu. To sąd powinien mu wskazać tę wartość w tezie dowodowej.

Tak to wygląda w teorii. Nigdy jednak nie spotkałam sędziego, który tak postępuje. W praktyce sądowej jest tak, że to biegły rzeczoznawca majątkowy decyduje o tym, który z pasów opisanych we wcześniejszych opiniach biegłych ma być pasem służebności. Powoduje to bałagan i niepotrzebne zamieszanie. Jeśli biegły wybrał sobie do wyliczeń pas oddziaływania czyli pas szeroki, to protestuje pełnomocnik przedsiębiorcy. Jeśli odwrotnie, to pisma z zastrzeżeniami pisze pełnomocnik właściciela gruntu… Zazwyczaj w takiej spornej sytuacji sąd powołuje drugiego biegłego. A czas leci… Pieniądze na biegłych też. Zupełnie niepotrzebnie. Wystarczyłoby gdyby sędzia zrobił swoje i określił biegłemu który z pasów opisanych i wymierzonych wcześniej przez geodetę ma być podstawą do wyliczenia wynagrodzenia za korzystanie z pasa służebności. Byłoby prościej, taniej i szybciej.

Co to jest współczynnik K?

 Wracając do wzoru na wyliczanie wynagrodzenia, jednym z występujących w nim współczynników jest współczynnik współkorzystania czyli K.

Współczynnik współkorzystania z działki w pasie służebności przesyłu ma w założeniu odzwierciedlać stopień w jakim właściciel działki może korzystać  z zajętego gruntu. Właściciel urządzenia przesyłowego zawsze korzysta na 100% swoich potrzeb – taki jest przecież sens ustanawiania służebności. Natomiast właściciel działki jest mniej lub bardziej ograniczony w swoich uprawnieniach, co współczynnik K powinien opisywać. Przykładowo: K = 0,5 oznacza więc, że właściciel działki jest pozbawiony połowy swoich uprawnień wynikających z prawa własności.

Współczynnik „k” zazwyczaj wynosi 0,5, choć nikt mi jeszcze sensownie nie wyjaśnił dlaczego właśnie tyle i dlaczego dla każdej działki tyle samo. Chyba tak jest po prostu rzeczoznawcom najwygodniej…

Czasami pojawia się delikatne zróżnicowanie, co ciekawe zazwyczaj w celu obniżenia wynagrodzenia, rzadko w celu podwyższenia. Rzeczoznawcy czasami zauważają, że linia na działce Nowaka jest posadowiona w miejscu w którym prawo budowlane nie pozwala na zabudowę czyli w pasie przygranicznym. Dlatego obniżają współczynnik współkorzystania do np. 0,3 (bywa, że dużo mocniej np. do 0,05). I można im przyznać rację, bo faktycznie linia przesyłowa blisko granicy działki nie powoduje poważniejszych ograniczeń. Nowak i tak by niczego by w tym pasie nie mógł wybudować, a może tam bez przeszkód posadzić żywopłot (byle nie za wysoki…).

Znacznie rzadziej spotykałam się z sytuacją, gdy rzeczoznawca analogicznie podwyższył współczynnik K dla działki Kowalskiego motywując to tym, że ukośny przebieg linii praktycznie całkowicie uniemożliwia zagospodarowanie takiej działki. Trudno tu więc mówić o jakimkolwiek „współkorzystaniu”, skoro przedsiębiorca korzysta sobie z cudzego gruntu na 100% swoich potrzeb a właściciel na 0%…

Współczynnik K w takich przypadkach jak działka Kowalskiego czyli działka przecięta linią przesyłową na ukos, powinien przybierać maksymalną wielkość czyli 0,9 a nawet 1. Ja tylko raz spotkałam się z taką oceną sytuacji przez biegłego wyliczającego odpowiednie wynagrodzenie za służebność przesyłu.

Współczynnik współkorzystania czyli K to pierwszy walec uśredniający wynagrodzenie za służebność. To jego użycie sprawia, że zrównują się wynagrodzenia dla różnych działek, o odmiennych stanach faktycznych i różnym stopniu ograniczenia prawa własności.

Ile wyniosłoby wynagrodzenie za korzystanie z pasa służebności przesyłu wyliczone przez biegłego dla Nowaka i Kowalskiego?

Reasumując, rzeczoznawca majątkowy podstawi do wzoru odpowiednie wartości. Powiedzmy, że powierzchnia pasa służebności na działce Nowaka wynosi 200 m.kw a na działce Kowalskiego nieco więcej bo 220 m.kw. zaś wartość jednostkowa obydwu działek jest taka sama i wynosi 100 zł za m.kw.

Jeśli biegły rzeczoznawca rutynowo posłuży się takim samym współczynnikiem K dla obu działek, to przy identycznych wartościach Du i r (powinny być identyczne, tu nie ma podstaw do różnicowania), wynagrodzenie dla Nowaka wyniesie 6500 a dla Kowalskiego 7150 zł.

Przyjdzie walec i wyrówna…

Różnica między wynagrodzeniem dla Nowaka a wynagrodzeniem Kowalskiego to zaledwie 650 zł… Przypomnę, że Nowak może prawie zupełnie swobodnie zagospodarować swoją działkę. Ograniczenia które go dotykają są raczej niewielkie więc kwota 6500 zł stanowi dość przyzwoitą rekompensatę za konieczność znoszenia linii przesyłowej.

Sytuacja Kowalskiego jest zupełnie inna. Jego działka została zamieniona w nieużytek, więc wynagrodzenie większe o zaledwie 10% od wynagrodzenia Nowaka dla niego brzmi jak kiepski żart.

Jednak walec wyceny wcale nie żartuje, tylko przychodzi i zrównuje.

A co z drugim składnikiem wynagrodzenia za służebność, może ono pozwoli przywrócić właściwe proporcje między wynagrodzeniem Nowaka i Kowalskiego?

Drugi składnik wynagrodzenia za służebność przesyłu czyli odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości.

Prawidłowo wyliczone odszkodowanie (precyzyjniej: część odszkodowawcza wynagrodzenia) mogłoby wyeliminować efekt walca i znacząco zróżnicować wysokość wynagrodzenia dla Nowaka i Kowalskiego tak, by obaj właściciele uzyskali realną i sprawiedliwą rekompensatę za cały uszczerbek jaki powoduje linia przesyłowa w granicach ich działek. Niestety, raz rozpędzony walec nie chce zwolnić i dalej równa wszystko co napotka na swojej drodze.

Sąd Najwyższy nieraz podkreślał w swoich orzeczeniach, że utrata wartości nieruchomości stanowiąca składnik wynagrodzenia za służebność przesyłu to nic innego jak różnica w wartości działki nieobciążonej służebnością i działki z obciążeniem (tak na przykład w Postanowieniu SN z dnia 8 lutego 2013 r. Sygn. akt IV CSK 317/12).

Czy jednak Kowalski dostanie odszkodowanie równe różnicy wartości działki nieobciążonej i działki z przesyłem…?

Niestety, sędziowie rzadko znają orzecznictwo Sądu Najwyższego. Co prawda chętnie je cytują w uzasadnieniach orzeczeń, jednak odbywa się to metodą „kopiuj-wklej” i refleksji nad sensem wklejanego tekstu nie ma w tym zazwyczaj żadnej. Wśród sędziów pokutuje przekonanie, że utratę wartości nieruchomości należy odnosić nie do wartości całej nieruchomości, lecz do wyrysowanych na niej wirtualnych pasów.

Może też mieć trochę więcej szczęścia…

Jeśli Kowalski będzie miał więcej szczęścia, to sąd uwzględni także inny pas, pas oddziaływania. Ze świecą trzeba by szukać sędziego który zleci biegłemu wycenę utraty wartości nieruchomości rozumianej jako różnica między wartością nieruchomości nieobciążonej i obciążonej. A tylko tak wykonana wycena pozwala wyliczył cały uszczerbek właściciela zajętego gruntu.

No i te ukochane przez rzeczoznawców uśredniające współczynniki…

Co gorsza, niekompetentni rzeczoznawcy majątkowi kochają uśredniające współczynniki. Wyżej pisałam o współczynniku K, który zawsze dla nich wynosi 0,5. Drugi taki zrównujący współczynnik to współczynnik S odnoszący się do utraty wartości nieruchomości. Ktoś kiedyś wymyślił, że taki współczynnik średnio wynosi 0,5 no i niektórym tak zostało… Zawsze wpisują S = 0,5 niezależnie od stanu faktycznego na nieruchomości, położenia linii względem granic itp.

A jakie są konsekwencje tego ujednolicania dla Kowalskiego?

Spójrzmy na działkę Kowalskiego i na działkę Malinowskiego. Działka Malinowskiego, ta bez żadnego obciążenia przesyłem, ma wartość 100.000 zł (1000 m.kw. x 100 zł.). A jaką wartość ma działka Kowalskiego…? Jaką wartość może mieć działka formalnie budowlana ale całkowicie niezdatna do zabudowy…? Moim, i raczej nie tylko moim, zdaniem, taka działka ma wartość zbliżoną do terenów zieleni nieurządzonej czyli przeciętnie 5 zł/m.kw. Działka Kowalskiego jest więc  warta 5.000 zł, co oznacza, że utrata wartości nieruchomości Kowalskiego spowodowana wykorzystywaniem jej pod przesył energii wynosi 95.000 zł. I tyle właśnie powinna wynieść sama tylko część odszkodowawcza wynagrodzenia za służebność należnego Kowalskiemu, pełne odpowiednie wynagrodzenie za służebność powinno wynieść jeszcze więcej.

Policzmy jakie ostatecznie będzie to odpowiednie wynagrodzenie za służebność przesyłu dla Kowalskiego a jakie dla Nowaka:

Wartość pasa służebności:  220 m.kw. x 100 zł = 22.000. Gdy przemnożymy to przez uśredniony współczynnik S otrzymamy 11.000 zł. utraty wartości nieruchomości. Doliczając wynagrodzenie właściwe które wyliczyłam wyżej, otrzymujemy kwotę łączną 18.150 zł. wynagrodzenia dla Kowalskiego. Przypomnę że Kowalski to człowiek, którego działkę zamieniono w nieużytek i który chcąc postawić dom musi kupić inną działkę, np. działkę Malinowskiego za 100.000 zł…

Natomiast Nowak dostanie w części odszkodowawczej prawie tyle samo co Kowalski – 10.000 zł. Doliczając 6500 zł wynagrodzenia właściwego, Nowak za ustanowienie służebności dostanie 16.500 zł.

Wynagrodzenie Nowaka jest praktycznie takie samo jak wynagrodzenie Kowalskiego, choć nawet uczeń podstawówki potrafiłby wyliczyć, że Kowalski na przesyle traci wielokrotnie więcej niż Nowak. Przyszedł walec i wyrównał. Skutecznie.

W niechlubnych czasach komuny ludzie opowiadali sobie taki dowcip:

W komunizmie najpierw zrównaliśmy inteligenta z robotnikiem. Potem zrównaliśmy robotnika z chłopem. Na koniec zrównaliśmy chłopa z ziemią…

Choć komunizm w polityce dawno odszedł w niepamięć, to nadal mamy tysiące takich Kowalskich, których sądowy walec skutecznie równa z ziemią.

Jak oceniasz ten tekst?

Aby ocenić wybierz ilość gwiazdek!

Leave a Reply

Theme by Anders Norén